项目规模：          3.1亿元 ≤ 募集规模 ≤ 3.2亿元

项目期限：          18个月（满12个月融资方有权提前终止）。

认购起点：         人民币100万元起，以10万元的整数倍递增。

预期收益率：    100万元（含）-200万元   10.7%/年；

                               200万元（含）以上        11.2%/年。

收益分配：         半年付息，期满分配本金及剩余收益。

融资方：             常州阳光银河湾置业有限公司（以下简称“常州阳光银河湾”）

资金运用方向：向常州阳光银河湾公司提供委贷资金，用于“数码城”二期建设。

投资顾问：         中国信达资产管理股份有限公司江苏分公司

管理人：             信达新兴财富(北京)资产管理有限公司

资金募集银行：上海银行南京分行

        江苏常州为苏南经济模式的代表城市，GDP总量、房地产成交量、人均可支配收入等各项指标居于全省前三之列。常州市区商品房销量仅次于南京、苏州。近年，随着万达广场等项目进驻，常州的商业地产也出现较快增长，大型综合性购物中心不断涌现，形成三大商圈。其中以“市级商业中心商圈”为首，商业项目集中，密度较高，对消费人流和消费者吸纳度最高，商业租金水平也在三个商圈中名列首位，是三个商圈中零售业最为发达的商圈。

        银河湾置业于2009年在“市级商业中心商圈”核心位置——老电脑城旧址上重新建成“银河湾数码城” （Ⅰ期）项目，共占地30345平方米，建筑面积149220平方米，除约有总建筑面积20%位置较好的商铺自持外，其余均已销售，目前商铺资源紧俏，运营良好。

        基于项目Ⅰ期成功运作带来的良好市场示范效应，银河湾置业继续开发银河湾数码城II期，项目建设用地面积21451平方米，总建筑面积约71520平方米。

        该项目紧邻规划中的常州地铁1号线清凉寺地铁站，规划下沉广场商业与地铁咫尺之遥，地理位置十分稀缺。

 

        该项目处于常州主城区核心地段，加之毗邻常州地铁1号线，参考周边业态售价，本项目总销售额预计为14.04亿元，按照目前市场价格的七折及不计算地下商业及车库的情况下，本项目保守预计可实现销售收入8亿元，完全可覆盖项目本息。

        银河湾卓苑项目坐落于新北区核心地段，主要为住宅和商业地产。紧邻规划中的常州地铁1号线黄河路地铁站，周边区域配套成熟，中小学、超市、银行、宾馆、公园等公建设施完善。项目保守预计可实现销售收入5亿元，完全可覆盖项目本息。

 

        常州银河湾数码城II期项目土地使用权（抵押物评估值约为38611万元）及常州银河湾卓苑项目土地使用权（抵押物评估值约为28138万元）为本资产管理计划项下的本息偿付提供抵押担保，抵押率约为47.9%。

        江苏华光银河湾房地产开发有限公司全部股权质押于本专项资产管理计划。

        江苏华光银河湾房地产开发有限公司、南京华光房地产开发有限公司、南京华光银河湾置业有限公司、常州华光房地产开发有限公司，及华光银河湾品牌创始人钱菊生先生为该项目到期还款做连带责任担保。

 

 

        信达资产江苏分公司将协助资产管理人进行贷后管理，并在项目出现极端违约风险的情况下，共同采取债权保全措施，最大限度保障投资人本息安全。

        对银河湾数码城II期及银河湾卓苑项目的销售收入封闭监管，回款优先用于项目还款。

        对专项资管计划期满前3个月进行资金归集，如未能按要求归集，则管理人有权自主决定对本项目销售价格。

 

        融资方常州阳光银河湾置业有限公司成立于2007年10月，注册资本53000万元人民币，房地产开发二级资质，主要负责银河湾数码城的开发建设。

        截至2012年末，其控股股东江苏华光银河湾置业有限公司（担保人之一）合并报表项下总资产47.42亿元，净资产21.22亿元。

        1986年，钱菊生先生创建常州最早的房地产开发企业之一——常州华光房地产开发有限公司，先后成功开发了被誉为“常州第一盘”的常州银河湾花园、常州华景园、常州银河湾星苑、常州银河湾卓苑、常州银河湾第一城等多个精品项目，形成了“银河湾”地产品牌。

        2003年 “银河湾”品牌进军南京，创立南京华光房地产开发有限公司和南京华光银河湾置业有限公司。先后成功开发了“南京银河湾花园、南京银河湾紫苑、南京银河湾福苑”系列项目。银河湾系列品牌受到了南京购房群众的热烈追捧，曾创造单个楼盘月均销售额过亿元的销售成绩。

        公司目前所控股的房地产公司均具备二级开发资质，开发的地产项目均集中在南京、常州、无锡和苏州等苏南发达城市。

 

        信达新兴资产为该专项计划的管理人、信达资产江苏分公司为专项计划的投资顾问，均为中国信达资产下属控股非银行金融机构。

        中国信达资产管理股份有限公司是注册资本超300亿的中国四大资产管理公司之一，2013年12月在香港联交所IPO，股票代码1359.HK，是国内首家上市资产管理公司。

        交易对手为江苏省最早设立的房地产企业，成立于1986 年，近30 年老牌开发商信誉，创建“银河湾”品牌。历经数次房地产调控，具备较强市场适应能力，曾与数十家银行、信托等金融机构建立良好合作关系，从无逾期违约记录。

        信达系公司对地产项目具有较强的筛选能力，本资管计划项下两个项目的还款来源保守预估可4倍覆盖本息，确保项目到期按时还本付息。

 

        信达新兴资产是信达澳银基金管理有限公司设立的非银行金融机构，注册地北京。信达澳银基金成立于2006年6月，由中国信达资产管理股份有限公司和澳洲联邦银行的全资附属公司共同发起，是国内首家由国有资产管理公司控股的基金管理公司。作为中国信达的成员企业，信达新兴资产始终得到中国信达的鼎力支持。

        中国信达资产公司，注册资本301.4亿元，是1999年4月20日经国务院批准设立的我国第一家金融资产管理公司。在国家有关部门的大力支持下，信达资产已逐步构建完成实力雄厚的“信达系”金融控股平台。

 

 

        产品发行期12月24日起，预约实行“金额优先，金额相等、时间优先，额满即止”原则。