大有财富已经对本金融产品及其相关信息做了勤勉尽责的调查，但并不代表大有财富对所示产品的收益做任何保证，产品的具体条款以信托合同为准，请投资者慎重考虑。
一、产品要素
信托规模： 人民币2亿元（首期募集1.5亿元）
信托期限： 18个月（满15个月可提前终止）
认购起点： 人民币100万元起
预期收益率： 100万元（含）-300万元 9%
300万元（含）以上 9.5%
收益分配 ： 按信托年度分配信托收益，期满分配信托本金及剩余收益
融资方： 江阴润泽置业有限公司（以下简称“江阴润泽”）
资金运用方向： 向江阴润泽发放信托贷款，资金用于江阴玫瑰庄园项目2期和3期建设。
受托人： 大业信托有限责任公司
托管银行： 上海银行北京分行
二、项目介绍
1、区域情况
江阴市地处苏锡常“金三角”几何中心，北枕长江，南近太湖，西连常州直至南京，是大江南北的重要交通枢纽和江河湖海联运换装的天然良港。
2011年，江阴市实现地区生产总值2335.9亿元。拥有一大批知名骨干企业，包括华西村、兴澄特钢、三房巷集团、新长江实业、阳光集团、西城三联、法尔胜集团、海澜集团、双良集团、中油沥青、扬子江船厂等。2012年，江阴市有10家企业成为“中国企业500强”，列全国第7位，并拥有34家上市公司，且连续十年蝉联中国百强县之首。
2、项目情况
江阴玫瑰庄园项目位于江苏省江阴市经济开发区，距江阴核心商业区车程仅为10分钟。2011年，国务院正式批准江阴高新技术产业园区升级为国家级高新技术产业开发区，定名为江阴高新技术产业开发区。江阴市很多知名企业落户于开发区内，对该区房地产市场形成极大拉动作用。
玫瑰庄园项目总占地面积95,978平方米，总建筑面积131,075.79平方米，容积率仅为1.0，是绿化率高于50%的高端低密度生活社区。
项目分为3期：1期为39栋酒店式公寓，5证齐全，已进入销售期，销售情况良好；2期4证齐全，已取得办理预售条件，8月正式销售；3期预计2013年底主体完工，2014年竣工。玫瑰庄园项目总投资6亿元，目前已投入4.10亿元，本次信托贷款主要用于项目2期和3期建设。
三、还款来源
1、江阴玫瑰庄园项目销售回款
玫瑰庄园项目1期已经在售，2期和3期项目在信托存续期间内，预计共将实现销售收入4.29亿元，足以覆盖信托本息。
2、江苏华夏融创置地集团有限公司统筹资金还款
融资方母公司——江苏华厦融创置地集团有限公司（以下简称“华夏融创”）统筹管理华夏集团旗下所有分、子公司的企业运营，有着较强资金调配能力。
2012年华夏集团总资产84亿元，实现主营业务收入20.42亿元，营业利润5.49亿元。集团作为江苏地产龙头，有着较强的融资能力，且未来两年内集团房地产项目将进入集中销售期，现金流将非常充足。2014年末本项目结束时，华厦集团预计可实现累计净现金流51.67亿元，还款保障强。
四、风控措施
1、足值土地抵押
江阴润泽将其合法持有的江阴玫瑰园项目土地提供抵押担保，土地性质为商业住宅用地，抵押面积为90,328平方米，评估价值为3.548亿元，抵押率42.28%。
2、融资方100%股权质押
华夏融创集团将项目公司——江阴润泽100%的股权质押给大业信托，为本项目提供保障。
3、江苏华厦融创置地集团有限公司提供连带责任担保
截至2013年2月末，华厦融创总资产30.09亿元，所有者权益13.74亿元，资产负债率仅为54%，远低于房地产行业平均水平，经营情况良好。
4、董现君、董明先生提供连带责任担保
华厦融创的实际控制人董现君先生、之子董明先生提供连带责任担保。截至2012年末，董现君先生控制的华厦集团总资产约84亿元、所有者权益约27.25亿元，担保实力强。
5、信托公司提前资金归集
（1）本信托成立届满15个月之日起（另：融资方可在该时点前选择提前结束），大业信托将对信托资金进行提前归集。具体归集进度如下表：
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时 间
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信托成立满15个月
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信托成立满16个月
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信托成立满17个月
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信托成立满18个月
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归集账户余额
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1,000万元
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3,000万元
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8,000万元
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1.5亿信托本金和最后一期利息
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（2）在玫瑰庄园项目剩余销售面积为4万平米时，开始对销售款进行归集，即此时点后按每平米3000元销售回款比例归集到信托专户。
五、交易对手介绍
1、融资方——江阴润泽置业有限公司
江阴润泽成立于2010年3月，注册资本2.8亿元，为华厦融创在江阴开发玫瑰庄园项目设立的项目公司。
综合来看，江阴润泽近年来发展趋势良好，随着项目的成型，财务状况稳定，资产流动性较高，抵押物对信托贷款有较好的覆盖能力。整体32%的资产负债率在房地产行业处于较低水平。特别是在本信托成立后，项目公司仅对大业信托有贷款，在信托项目结束之前没有其他任何债务，还款保障强。
2、担保方—江苏华厦融创置地集团有限公司、董现君、董明
华厦融创成立于2002年2月，注册资本1.5亿元，中国地产AAA级信用单位，房地产开发一级资质，主营房地产开发、销售、水暖安装等，法人代表董现君。是江苏省以房地产业为主，集科、工、贸为一体，拥有15个分子公司、销售过百亿的大型企业集团。
华厦融创在江苏省及其周边区域运作了大量成功项目，投资开发了市北区知名小区华厦花园，康居示范小区春华园、春泽园、建北棚户区改造项目、枫林绿洲、华厦·水云间、小康人家、天山绿洲等徐州知名楼盘及无锡蒙特里湾、镇江水木阳光项目、盐城清水湾、南通桂花小镇、南京中央金地等地楼盘，累计开发面积208万平方米。
华厦融创先后荣获江苏省十佳品牌房地产开发商，江苏省十佳精品楼盘，中国民营企业500强（133位），建设行业企业信用AAA级单位，江苏省房地产综合实力50强企业，中国服务业500强（245位、房地产业19位）等称号。
董现君：华厦集团实际控制人。从事房地产行业近20年，先后任徐州市第十四届人大代表、鼓楼区政协委员、徐州市工商联青年商会副会长、徐州市工商联住宅产业商会副会长，荣获“徐州市房地产届十大杰出青年管理人才”、 “徐州市十大诚信青年”等称号。
董明：董现君先生之子，现为华厦融创多家项目公司股东，也是华厦融创集团公司未来实际控制人。
六、项目优势分析
1、项目期限短于一般房地产信托项目周期，收益明显高于同类可比项目；
2、项目位置优越，处于购买力较强的经济发达地区；
3、多重风控措施确保项目还款有保障；
4、东方资产作为大业信托大股东，对房地产项目整体运作具有协同优势。
七、信托公司——大业信托有限责任公司
大业信托是经中国银监会批准的非银行金融机构，股东包括中国东方资产管理公司、广州国际控股集团和广东京信电力集团，股东实力雄厚。
中国东方资产管理公司是经国务院及中国人民银行批准成立的、具有独立法人资格的国有独资金融企业，公司注册资本100亿元人民币，由财政部全额拨入。截至2012年12月31日，公司整个集团2012年归属母公司的拨备前净利润突破60亿元。集团总资产达到1915亿元，比2011年的695亿元增长176%。集团净资产达到354亿元，比2011年的257亿元增长38%。2012年处置不良资产168.91亿元，回收现金89.18亿元。
东方资产公司在全国26个中心城市设有25家办事处和1家经营部，与大业信托具有业务协同优势。
八、发行期
产品发行期为8月中旬，预约实行“金额优先，金额相等、时间优先，额满即止”原则。 |