大有财富已经对本金融产品及其相关信息做了勤勉尽责的调查，但并不代表大有财富对所示产品的收益做任何保证，产品的具体条款以信托合同为准，请投资者慎重考虑。
一、产品要素
信托规模： 人民币2亿元（首期募集1.5亿元）
信托期限： 2年
认购起点： 人民币100万元起
预期收益率： 100万元（含）-300万元 9%
300万元（含）以上 9.5%
收益分配： 第一次分配为2014年3月20日，第二次分配为项目到期日。
融资方： 寿光中南房地产开发有限公司（以下简称“寿光中南公司”）
资金运用方向：向寿光中南公司的知名品牌“香堤雅苑” 项目建设发放贷款， 用于后续建设。
受托人： 大业信托有限责任公司
托管银行： 工商银行广州第二支行
二、项目介绍
寿光市是山东省所辖县级市，全国综合实力百强县（市）26位。著名的蔬菜之乡，中国（寿光）国际蔬菜科技博览会（菜博会）举办城市。
香堤雅苑项目位于寿光市东城中心繁华区域，依托兴安路4400平方米步行街，周边商铺、大型商业、学校、医院林立。项目规划总建筑面积166637㎡，拟建8栋小高层、高层住宅楼。目前项目已经投入资金1.17亿元，部分住宅和商业四证齐全，预计于2014年12月全部完工。
根据“寿光房产网” 统计的销售数据，截止去年底该项目已实现销售签约额2亿元，销售去化率达90%。寿光中南是在寿光市极具影响力的房地产企业，中南品牌占据寿光当地房地产市场三分之一市场份额，品牌形象深入人心。
三、还款来源分析
1、香堤雅苑项目在信托期内的销售回款约有3亿元。至信托期末，该项目累计净现金流量为2.2174亿元，对信托本金的覆盖率为111%。
2、寿光中南公司另有三个项目在进行开发建设，除此笔融资外未有银行贷款。其他项目目前的存货在信托期内可实现销售回款2.7亿元，同时其他项目在信托期内新开发楼盘计划销售回款12.42亿元，成为有力还款补充，足以覆盖信托本息。
3、寿光中南的股东方中南建设是中国地产50强，从财务报表看货币资金有近40亿元，近几年经营情况良好，作为担保方，统筹还款的能力很强。
四、风控措施
1、足值土地抵押
寿光中南地产以其名下寿光世纪星城面积为96782平方米项目用地提供抵押担保。
南通中南新世界中心开发有限公司（以下简称“南通中南新世界”）以其名下位于南通市崇川区桃园路的商场提供抵押担保，建筑面积9052.96平方米，评估价值31685.36万元。
营口中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称“营口中南地产”）以其名下面积为52338平方米的土地提供抵押担保。
此三宗抵押物的总价值为49982万元，按照首期1.5亿元的信托规模，抵押率为30%。
2、集团公司无限连带责任担保
寿光中南的最终控股股东——中南控股集团（下辖上市公司“中南建设”股票代码：000961）为寿光中南地产在本信托计划项下的到期支付义务提供无限连带责任保证担保。
3、金融机构监管资金用途
大业信托与寿光中南公司、银行签署资金监管协议，对项目贷款的使用进行严格的合规性监管。
4、信托公司提前进行资金归集
大业信托将按合同约定提前进行资金归集，保证在信托计划届满21个月信托专户中的资金余额不低于信托本金的10%，信托计划届满22个月信托专户中的资金余额不低于信托本金的20%，信托计划届满23个月信托专户中的资金余额不低于信托本金的50%，以确保项目到期及时兑付。
五、交易对手介绍
1、融资方——寿光中南房地产开发有限公司
寿光中南房地产开发有限公司成立于2008年8月，为南通中南新世界中心开发有限公司（房地产开发一级资质）的全资子公司，最终控股股东为中南控股集团有限公司。
截至2012年8月31日，寿光中南总资产4.39亿元，净资产2.85亿元，资产负债率35%，公司目前无银行借款，短期和长期偿债能力均较强。公司2010年、2011年主营业务收入分别是1.79亿元、8.65亿元，2011年毛利率17.8%，净利率13.5%，盈利能力较强。
中南品牌在当地深入人心，市场占率约29.97%。2012年1-10月，寿光市区商品房成交额为182739万元，中南公司销售额54762万元，位居寿光当地房地产公司之首。
除香堤雅苑项目外，公司目前在寿光另开发有3个房地产项目，分别是中南世纪星城（其中与洛城街道办事处签订176套房屋团购协议）、中南世纪城、中南城市金典。各项目销售均价在3500至5000元/平方米之间，销售去化率均在90%以上。
2、担保方—中南控股集团
中南控股集团是江苏省最具知名度的企业之一，1988年成立，旗下建筑产业雄居江苏省建筑行业前列；“中南世纪城”品牌是江苏省最具知名度的房地产品牌之一。公司具有房屋建筑工程总承包特级资质、建筑装饰装修工程施工一级、房地产一级开发资质，年建筑施工面积超1000万平米，房地产年开发面积超过400万平米。截止2012年6月31日，公司总资产284亿元，总负债194亿元，净资产89亿元。公司2011年实现营业收入189亿元，净利润9.9亿元。
2005年，中南控股集团根据自身业务发展组建公司治理结构明晰的四个产业集团，即建筑产业集团、房地产业集团、机械产业集团、工业产业集团。集团通过子公司中南城市建设投资有限公司控股江苏中南建设集团股份有限公司（股票代码：000961）、同时下辖北京城建地铁地基市政工程有限公司、金丰环球装饰工程（天津）有限公司等二十余家子分公司。集团先后参与过北京、广州、深圳等多个城市地铁工程及国家体育场“鸟巢”、国家大剧院、国家博物馆、中央电视台新台址、首都机场航站楼等重点工程建设。
建筑产业是中南集团的基础产业，旗下南通建筑工程总承包有限公司是国内仅有的三家房屋建筑工程施工总承包特一级资质企业之一。中南控股集团已经在建筑领域形成相对完整的产业链条，在北京、天津、山东、江苏、上海等地区建筑施工领域，已经具备较高的知名度和美誉度，树立了良好的品牌形象，得到了业主、主管部门的认可。
房地产业是中南控股集团目前重点发展的业务领域，专业从事房地产开发、销售、物业管理、园林景观等多种业务。 2012年上半年实现产值53亿元，比去年同期增长133%，目前中南房地产已在全国打造21城31盘。根据2012年上半年房地产销售排名，中南建设排名第32位，销售金额55.5亿元。其项目开发周期与施工周期比行业平均水平低两个月时间。
历年来，中南控股集团多次获评全国及江苏省重合同守信用企业，共获鲁班奖14项，名列2008年度江苏省建筑业综合实力第一名；全国500强企业第355位。
六、信托公司——大业信托有限责任公司
大业信托是经中国银监会批准的非银行金融机构，股东包括中国东方资产管理公司、广州国际控股集团和广东京信电力集团，股东实力雄厚。
中国东方资产管理公司是经国务院及中国人民银行批准成立的、具有独立法人资格的国有独资金融企业，公司注册资本100亿元人民币，由财政部全额拨入。截止2011年，资产总额736.03亿元，所有者权益164.47亿元，营业收入61.74亿元，利润总额27.02亿元，净利润25.96亿元。
东方资产公司在全国26个中心城市设有25家办事处和1家经营部，与大业信托具有业务协同优势。
七、发行期
产品发行期为2013年3月25日，预约实行“金额优先，金额相等、时间优先，额满即止”原则。 |