一、信托产品要素
产品规模： 本次发行规模0.7亿元（总规模7亿元）
产品期限： 2年
认购起点： 人民币100万元起，以10万元的整数倍递增。
预期收益率： 100（含）-300万 9%/年
300万（含）以上 9.5%/年
收益分配方式：每年12月20日付息
资金运用方向：向恒基伟业移动通讯技术有限公司（以下简称“恒基移动”）发放委托贷款，用于北京中关村
望京恒电大厦B幢、C幢商业办公楼购楼款、后续装修款及其他费用。
融资方： 恒基伟业移动通讯技术有限公司
受托人： 大业信托有限责任公司（以下简称“大业信托”）
资金募集银行：中国光大银行北京奥运支行
二、主要风控措施
1、增信措施：
（1）东方资产认购2.8亿次级份额,保障信托计划本金、收益的安全。
（2）现房抵押，望京恒电大厦B幢、C幢商业办公楼评估价值合计约为18亿元。
（3）股权质押，两家发电企业（已经并网发电，并享受国家政策补贴）股权质押，估值8.64亿。
（4）上述综合抵押率26.25%
（5）连带责任担保：金昌恒基、实际控制人张征宇对委托贷款借款提供连带责任保证担保。
2、其他风险控制措施：
（1）资金使用监管
资金使用监管由东方资产或其指定的第三方进行监管。
（2）贷后管理
本项目委托东方资产上海办事处或其指定的第三方进行贷后监管。
（3）修改恒基移动公司章程，设董事会，董事5名，东方资产上海办事处委派3名， 有重大事项决定权。
三、主要还款来源
1、海南州恒基及金昌恒基电站售电收入
电站每年可实现售电总额为2.15亿元。
2、海南州恒基及金昌恒基电站出售
扣除各项借款后的电站收入9.23亿元可直接支持本融资项目本息清偿。
3、望京恒电大厦B幢、C幢租金收入
未来三年合计租金收入预计为0.97亿元。
4、望京恒电大厦B幢、C幢部分出售，预计不超过30000平方米的地上建筑面积和地下停车位会出售，未来销售回款不低于12亿。
按照上述电站收入及大厦租售收入，累计现金流24亿元可覆盖本融资项目本息。
四、交易对手实力介绍
1、北京恒基伟业投资发展有限公司
北京恒基伟业投资发展有限公司（以下简称“恒基伟业”）成立于2003年，注册资本13.68亿元，法定代表人及实际控制人张征宇。恒基移动为恒基伟业旗下收购 “望京恒电大厦”B、C幢而设立的项目公司。
截至2013年12月末，恒基伟业总资产为49.81亿元，所有者权益为23.84亿元。
恒基伟业是经国家发改委核准的GSM/CDMA手机生产企业，曾开发过商务通全中文手写掌上电脑，具备较高市场知名度。公司被中国科学技术部认定为国家高技术研究发展计划成果产业化基地，获国家信息产业部颁发的税控收款机产品生产企业资质证书，获得国家质检总局颁发的税控收款机产品生产许可证。
公司是新能源技术开发、生产与销售领域的专业投资公司。
投资的业务主要为：
（1）电子消费品
公司以商务通掌上电脑创业, 现有智能手机业务, 电讯增值服务业务。预计2014销售收入可达10亿元。
（2）现代航空港服务业
北京恒基伟业航空地面服务股份有限公司是中国境内唯一一家拥有航空地面服务执照从事城市候机楼运营商的民营公司，是IATA地面服务理事会（IGHC）成员。在机场地勤服务、商务旅行、城市候机楼运营行业中占领先地位。
（3）晶硅切片，太阳能电池组件
公司已在该板块投资6亿元，拥有5家生产加工厂，且参股并实际操盘江西赛维太阳能有限公司（投资美元1500万元）。
（4）光伏地面发电站
公司拥有青海海南州2个20MW光伏电站，甘肃金昌1个100MW光伏发电站，总投资达人民币14.9亿元，均已并网发电。
（5）高效碲化镉薄膜太阳能电池
2006年至2012年，公司的美国子公司（即美国第一太阳能公司）研发出具有世界领先水平的高效碲化镉薄膜太阳能电池。2012年税后净利润达4.2亿美元。公司已投资人民币2.8亿元，建设2期200MW的碲化镉薄膜太阳能电池组件厂，2014年第四季度均可投产，预计可实现年收入达人民币18亿，税前利润超5亿元。
2、实际控制人(担保人)简介
张征宇为恒基伟业创始人，男，出生日期为1958年1月2日，汉族。1989年获北京航空航天大学博士学位。1998年至今，一直任恒基伟业公司董事长。为第十一、十二届全国政协委员、北京市工商联副主席。
张征宇博士尤其擅长产品创新和市场创新，先后获得各种专利二十多项；先后两次获得部级科技进步一等奖。
2004年，首批入选国家六部委“百千万人才工程”国家级人选、北京市“百千万人才工程”人选、1992年获政府特殊津贴获得者。
五、抵质押情况介绍
1、抵押物介绍：
（1）区域概况、地理位置
望京恒电大厦位于北京朝阳区东北部望京地区。依靠中关村电子城科技园的规划和发展，望京地区已形成了跨国公司总部及研发中心的聚集地、非公经济总部发展基地和国家级留学人员创业基地，是朝阳区区域国际化和首都现代化的重要窗口区。该区域为在京韩国侨民聚居的主要地区之一，已发展成为北京的高档商务和居住区之一，是北京市交通较为便利、公共设施配套完善、距离市中心较近的高新技术产业聚集区。
项目所在区域拥有锐创国际中心、昆泰嘉诚中心、中轻大厦、安捷伦科技大厦、望京sohu等多个知名商业写字楼，相关产业聚集度高。
大厦地理位置图：
（2）项目概况
望京恒电大厦为新建甲级写字楼，分A、B、C三部分，其中B、C部分为恒基伟业购买部分，占比约74.29%。大厦目前主体部分已完工，正进行内部装修工程。
大厦占地面积30086.78平方米，规划建筑面积88940.77平方米，其中地上建筑面积合计48357平方米（含配套的2000平方米邮政支局建设面积）及地下建筑面积17720平方米。
望京恒电大厦BC幢商办楼评估价值合计约为18亿元。
2、海南州恒基股权
海南州恒基股东以其100%股权提供质押担保，市场价值为3.58亿元。
3、金昌恒基股权
金昌恒基股东以其100%股权提供质押担保，市场价值为5.06亿元
上述两项股权（即海南州恒基和金昌恒基）评估价约为8.64亿元，加之18亿元的抵押物，评估总价为26.64亿元，综合抵押率26.25%。
六、信托公司——大业信托有限责任公司
大业信托是经中国银监会批准的非银行金融机构，股东包括中国东方资产管理公司、广州国际控股集团和广东京信电力集团，股东实力雄厚。
中国东方资产管理公司是经国务院及中国人民银行批准成立的、具有独立法人资格的国有独资金融企业，公司注册资本100亿元人民币，由财政部全额拨入。截至2013年底，整个集团拨备前利润突破百亿元大关，达到109亿元，近三年复合增长率88%，集团总资产达到2296亿元，净资产达到334亿元。
东方资产公司在全国26个中心城市设有25家办事处和1家经营部，与大业信托具有业务协同优势。
七、发行期
产品发行期为5月下旬，预约实行“金额优先，金额相等、时间优先，额满即止”原则。 |