信托规模：           不超过人民币7000万元

信托期限：           18个月

认购起点：           人民币100万元起

预期收益率：      100万元（含）-300万元   9%

                                 300万元（含）以上       9.5%

收益分配：           按信托年度分配信托收益，期满分配信托本金及剩余收益

融资方：               秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司（以下简称“金盛达地产”）

资金运用方向： 向金盛达地产发放信托贷款，资金用于盛达鑫苑三期项目建设。

受托人：               大业信托有限责任公司

归集银行：           民生银行北京西二环支行

        秦皇岛市是全国闻名的旅游城市，又是京津冀经济圈中重要的亮点区，地处河北省东北部，位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带，是东北与华北两大经济区的结合部，交通重要性明显，信息网络发达。作为中国首批14个沿海开放城市之一，秦皇岛已跻身全国投资硬环境40优城市，拥有全国首批设立的国家级经济开发区——秦皇岛经济技术开发区，是河北省较发达的沿海城市。从经济总量来看，2012年，全市实现生产总值1,139.17亿元，完成财政收入194.94亿元，分别比上年增长9.1%和15.6%。

        盛达鑫苑项目处于秦皇岛市海港区的中部板块。海港区是秦皇岛的行政中心区，各类资源集中度较高，历来为秦皇岛市房地产市场最活跃地区，市场前景非常好；其土地成交量价均占秦皇岛市大部分份额，其中又以住宅用地为主。海港区是秦皇岛土地供应的重点地区，根据规划，未来海港区土地供应重点将集中在北部生态区等边缘地带及海阳镇等区域的改造和新建。

        2006年，金盛达地产通过招、拍、挂程序获得了“邹吕庄旧城改造（盛达鑫苑）”项目。盛达鑫苑项目为秦皇岛市首个大规模城中村改造项目，秦皇岛市重点工程，也是河北省实现“三年大变样”的重点项目。该项目位于秦皇岛海港区原邹吕庄旧址，火车站核心商圈。

        项目开发商金盛达地产具有房地产开发二级资质。盛达鑫苑项目总投资约15.08亿元，公司自有资金投入约12.34亿，超过80%。目前已具备国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证五证。

        盛达鑫苑项目总用地规划面积为185,065.81平方米（约277亩），建设工程规划总建筑面积657,420平方米，其中：住宅473,600平方米，总户数5,436户，55栋；商业28,480平方米；公建19,690平方米；地下停车98,600平方米，地下储藏37,050平方米。容积率3.0，建筑密度25%，绿化率30%，总投资为150,819万元，共分三期建设。本信托计划资金主要用于盛达鑫苑三期项目的开发建设。

 

        盛达鑫苑二期剩余未销售部分建筑面积为46,529.31平方米，盛达鑫苑三期总建筑面积127,583.93平方米，共计174,113.24平方米。其中住宅135,440.95平方米（均价6500元/平方米）、商业9,205.35平方米（预计均价21000元/平方米），地下室7,416.12平方米（预计均价2700元/平方米），地下车库867个（预计售价10万元/个），预计总 共可产生销售收入118,040.21万元。

        预计2013年销售15%，2014年销售40%，2015年销售35%，计划2016年12月全部销售完毕。归还信托本息后，本项目的现金余额为34,617.05万元。

        金盛达地产实际控制人马东升在创建金盛达地产和金盛达装饰公司的同时，在其名下的资产有秦皇岛市升虎建材有限公司、秦皇岛市建筑工程有限公司、金盛达宾馆等多家企业，资产合计大约2.7亿元，2012年实现营业收入大约1.4亿元，为本信托项目如期兑付提供了强有力保证。

        本项目抵押物较为充足，实际抵押率为45.20%，抵押率较低，且抵押物均为位置较好，变现能力较强的房地产。如处分抵押物，可有效保证信托资金安全及收益。

 

        金盛达地产以其持有的位于秦皇岛市海港区的总评估价值为43,139.34万元的土地使用权为本信托计划提供第二顺位抵押担保，按信托计划规模不超7,000万元计算，本项目实际抵押率不超过45.20%。

        金盛达地产股东马东升和马琳为本项目提供不可撤销的无限连带责任保证担保。

        受托人拟委托东方资产管理公司石家庄办事处协助管理本信托计划存续期间的相关事务，妥善解决信托计划存续期间发生的未预期事项。

        受托人委托秦皇岛市商业银行股份有限公司营业部负责本项目的资金监管。

        秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司为本信托计划的融资方，亦为盛达鑫苑项目开发商，2002年成立，注册资本14000万元。金盛达地产近三年来经营状况良好，净资产、净利润、净现金流一直处于增长状态，经营稳健，发展势头良好。公司资产负债率较低，并且信用状况良好，偿债能力较强。截至2013年3月31日，金盛达地产总资产为7.46亿元，净资产为6.18亿元，资产负债率为17.17%。

        2009年8月，金盛达地产被国家建设部中国建筑文化中心评选为当年度“中国房地产品牌企业”；2010年9月，被中国房地产协会评为“2010年中国最具责任房地产开发企业”。 金盛达地产自成立以来先后开发了内蒙牙克石兴安小区和秦皇岛的盛达鑫苑一、二期项目，累计开发面积62万平方米。其中，兴安小区项目10 万平米、盛达鑫苑项目一、二期52万平米。目前开发在建的有盛达鑫苑三期项目12.8 万平米，腰站庄旧村改造（岸上澜湾）三期项目24.8万平米，新立庄旧村改造（水韵名邸）项目，四合庄旧村改造项目和事故大队改造项目等。

        马东升，工商管理硕士，持有金盛达地产92%股份。曾担任内蒙古牙克石市秦林木材公司驻秦办经理、秦皇岛市秦通装饰工程公司副总经理、秦皇岛市金盛达装饰工程有限公司总经理，自2002 年开始创办秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司，并就任总经理，具有多年的建筑业及房地产开发行业的工作经验。在创建金盛达公司和金盛达装饰公司的同时，马东升名下的资产有秦皇岛市升虎建材有限公司、秦皇岛市建筑工程有限公司、金盛达宾馆等多家企业，资产合计大约2.7亿元，2012年实现营业收入大约1.4亿元。

        马琳，马东升长女，持有金盛达地产8%股份。1983年8月出生于河北省承德市，2005年就读于澳大利亚悉尼科技大学，2008年获得商科学士学位，2010年获得金融学硕士学位，毕业后就职于北京海奥投资发展有限公司。

        金盛达地产实际控制人名下其他公司包括：

        1、本信托计划资金用于盛达鑫苑项目，该项目地理位置优越，五证齐全。

        2、融资方属于优质房地产企业，其偿债能力较强，信用记录良好。担保人实力较强，具备较强的担保能力和再融资能力。

        3、本信托计划设置多重保障措施，风险可控，同时抵押物权属明晰，具备担保能力。

        4、东方资产作为大业信托大股东，对房地产项目整体运作具有协同优势。

 

        大业信托是经中国银监会批准的非银行金融机构，股东包括中国东方资产管理公司、广州国际控股集团和广东京信电力集团，股东实力雄厚。

        中国东方资产管理公司是经国务院及中国人民银行批准成立的、具有独立法人资格的国有独资金融企业，公司注册资本100亿元人民币，由财政部全额拨入。截至2012年12月31日，公司整个集团2012年归属母公司的拨备前净利润突破60亿元。集团总资产达到1915亿元，比2011年的695亿元增长176%。集团净资产达到354亿元，比2011年的257亿元增长38%。2012年处置不良资产168.91亿元，回收现金89.18亿元。

        东方资产公司在全国26个中心城市设有25家办事处和1家经营部，与大业信托具有业务协同优势。

 

        产品发行期为10月，预约实行“金额优先，金额相等、时间优先，额满即止”原则。