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政策合力助推房地产市场健康发展 资本市场大有可为
 日期:2023年11月20日 文章来源:证券日报 浏览:146次 

 

    11月17日,中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会联合召开会议,表示将一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”,支持民营房地产企业发债融资,支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。加大保交楼金融支持,推动行业并购重组,积极服务保障性住房等“三大工程”建设。
    今年以来,随着一系列围绕支持房地产行业发展的政策落地显效,我国楼市不论是在整体销量方面,还是在房企库存去化和主动性降负债方面,均频频显现边际改善的信号。但不可否认的是,房地产整体上仍然处于筑底阶段。在此背景下,加大“三支箭”政策力度正当其时。
    “‘三支箭’支持房地产企业融资再次加力,将有助于改善房地产企业融资环境,改善行业预期,防范房地产企业风险。”中指研究院企业研究总监刘水在接受《证券日报》记者采访时表示,其中,“第三支箭”——房企股权融资或将加快审批,更好与“第一支箭”信贷融资和“第二支箭”增信发债形成合力,共同改善房企融资环境,进一步助力行业回暖。
    政策发力支持企业改善负债表
    今年以来,“三支箭”持续发力,在房企盘活存量、增加“保交付”能力等方面提供了有力保障。尤其是“第三支箭”,助力相关企业改善资产负债表、补充资金。
    据东方财富Choice数据统计,截至11月18日,自2022年11月份股权融资5项措施发布以来,共有48家上市房企发布股权融资公告,拟募资共计1082.13亿元。其中,44家拟通过定向增发合计募集资金971.22亿元;4家(华侨城A、浙江建投、高新发展、筑博设计)拟通过发行可转债募集资金110.91亿元。
    从深市来看,共计24家上市房企披露再融资预案,拟合计募集资金412.51亿元。从募集资金用途来看,大多企业将用于项目融资或补充流动资金。
    在58安居客研究院院长张波看来,股权融资由于不存在到期兑付问题,更有利于房企利用资金优化自身财务结构和扩展业务方向,进一步增强抵御风险能力。与此同时,上市房企股权融资规模的增长也有利于行业发展,对于市场风险的稀释将起到关键作用。
    除了为房企提供再融资支持外,监管层还通过加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块,研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产领域等举措,以进一步改善房企资产负债表、持续增厚企业利润水平、引导企业更积极培育专业的经营和服务能力。
    10月20日,证监会宣布公募REITs试点拓展至消费基础设施,推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs。华润、万科、金茂及物美集团在10月26日进行了申报工作,并已获交易所受理。
    “这意味着商业运营规模较大、拥有优质资产较多的企业更有可能发行消费类基础设施公募REITs,能够参与公募REITs市场的房企也会越来越多。”市场人士表示,基础设施公募REITs属于权益融资,帮助企业获取资金的同时,还能通过募集资金对存量债务进行置换的方式,极大降低基础设施项目及企业的整体资产负债率。
    房地产市场
    边际改善信号显现
    得益于今年以来一系列房地产领域调整优化政策措施逐渐落地显效,我国房地产市场边际改善信号显现,相关企业营收表现有所改善、企业库存去化成效显著、主动性降负债效果明显。
    以深市房企为例,盈利方面,据深市房企2023年三季度报告数据显示,48家房企合计实现营业收入6966.14亿元,归母净利润合计122.76亿元,扣除非经常性损益后的净利润合计96.89亿元;库存方面,截至9月底,48家房企合同负债余额为1.27万亿元,较上年同期减少16.49%,存货余额为2.66万亿元,较上年同期减少12.60%;债务杠杆方面,截至9月30日,深市48家房企带息债务规模为12386.95亿元,较2022年年底下降4%,同时,房地产公司平均资产负债率为57.28%,较上年同期下降2.48个百分点,剔除预收款后的平均资产负债率为42.50%,较2022年年底下降1.73个百分点。
    目前,各方仍在积极积聚力量,形成政策合力。此次三部门联合召开会议,围绕房地产行业进行部署安排,将为行业回暖再添助力。
    在东方金诚首席宏观分析师王青看来,接下来有可能通过央行专项借款、PSL(补充抵押贷款)等方式,定向加大对保障性住房等“三大工程”建设的支持力度。这一方面有助于稳定房地产投资和基建投资增速,保持宏观经济复苏势头,另一方面也是房地产金融供给侧改革的一项重要内容。